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Zum Ausschluss eines Eigentümers aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft

In Stockwerkeigentümergemeinschaften leben die verschiedenen Eigentümer nahe beieinander und teilen sich die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft. Diese räumliche, sachliche und rechtliche Nähe bringt naturgemäss auch Situationen mit sich, in welchen unterschiedliche Interessen aufeinander stossen. Im Idealfall können diese verschiedenen Interessen auf einen gemeinsamen Nenner gebracht werden. Im schlimmsten Fall ist dies nicht möglich, und die Situation kann nur dergestalt gelöst werden, dass ein Stockwerkeigentümer die Gemeinschaft unfreiwillig verlässt.

1. Der Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft als ultima ratio

Ein Ausschluss aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist gemäss Art. 649b Abs. 1 ZGB dann möglich, wenn der Auszuschliessende durch sein Verhalten oder dasjenige von Personen, denen er den Gebrauch der Stockwerkeigentumseinheit überlassen oder für die er einzustehen hat, Verpflichtungen gegenüber allen oder einzelnen Mitberechtigten so schwer verletzt hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann.

Vorab sind also alle anderen möglichen Massnahmen in Betracht zu ziehen. Dazu gehören neben dem gegenseitigen Gespräch, der Durchführung von (ausserordentlichen) Stockwerkeigentümerversammlungen zwecks Deeskalation allenfalls auch Mediationen oder gar Besitzesschutz- oder Eigentumsklagen gemäss Art. 641 ZGB (vgl. Wermelinger, Der Querulant im Stockwerkeigentum, Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2015, Tagung vom 24. November 2015 in Luzern). Schliesslich ist zu empfehlen, den Ausschluss stets auch vorab anzudrohen.

2. Welche Pflichtverletzungen rechtfertigen einen Ausschluss?

Das Gesetz spricht von einer schweren Verletzung der Verpflichtung des Auszuschliessenden. Dabei ist nicht bedeutsam, ob sich die verletzte Pflicht aus dem Gesetz oder aus einer gewillkürten Vorschrift (z.B. Reglemente, Hausordnung) ergibt. So ist grundsätzlich jedes Verhalten, welches einen Stockwerkeigentümer für die Gemeinschaft untragbar macht, geeignet, Grundlage für ein Ausschlussverfahren zu sein (Zürcher Kommentar Wermelinger, N. 206 zu Art. 712a ZGB).

Konkret kommen in der Praxis oft folgende Konstellationen vor:

- Wiederholte schwerwiegende Missachtung der Gemeinschaftsordnung

Ob bereits eine einmalige schwere Pflichtverletzung ausreichend ist, wurde vom Bundesgericht offen gelassen (BGE 94 II 17 E. 4a) und ist in der Lehre umstritten. Von einer schweren Pflichtverletzung geht das Bundesgericht aber aus, "wenn er sich immer wieder streitsüchtig, gewalttätig, arglistig zeigt und dadurch ein friedliches Zusammenleben und einen nachbarlichen Verkehr, wie er unter Hausgenossen Brauch und gute Sitte ist, verhindert" (BGE 94 II 17 E. 4b). Weniger gravierende, aber fortgesetzte Störungen, wie z.B. Lärmbelästigungen, Aggressionen oder Provokationen, können sich unter Umständen zu einer unzumutbaren Belastung summieren. Wiederholte, weniger gravierende Verletzungen der Hausordnung (unerlaubtes Ballspiel auf dem Rasen, Nichtabschliessen der Haustür, Falschparkieren usw.) genügen aber in der Regel nach Auffassung des Bundesgerichts nicht (BGE 113 II 15 E. 4 ff.).

- Regelmässige grobe Sachbeschädigungen an gemeinschaftlichen Teilen

Auch eine dauernde und schwere Verletzung der Verpflichtung zur ordnungsgemässen Instandhaltung kann darunter fallen, sofern der bauliche Zustand und das äussere Erscheinungsbild der Gesamtsache leiden.

- Nicht zumutbare Nutzungsänderungen

Darunter fällt beispielsweise die Umnutzung einer Wohnung zu einem Etablissement mit erotischen Dienstleistungen.

- Persönlichkeitsverletzungen gegenüber anderen Eigentümern oder nahen    Angehörigen (BGE 94 II 17)

Das Gericht hat dabei nicht nur die bis zum Ermächtigungsbeschluss bekannten Verfehlungen zu berücksichtigen, sondern darf auch solche nach dem Ermächtigungsschluss bei seiner Entscheidfindung berücksichtigen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_447/2014 vom 12. Januar 2015).

3. Der Ablauf des Ausschlusses aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Zunächst muss ein die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit einfachem Mehr und ohne Beteiligung des Auszuschliessenden einen Ermächtigungsbeschluss fällen (Zürcher Kommentar Wermelinger, N 217 zu Art. 712a ZGB). Dadurch werden die Stockwerkeigentümer gemeinsam oder einzeln ermächtigt, die Klage auf Ausschliessung eines bestimmten Eigentümers einzureichen.

Danach haben die Ermächtigten beim zuständigen Gericht zu beantragen, den Auszuschliessenden zu verpflichten, seinen Stockwerkeigentumsanteil innert einer richterlich anzusetzenden Frist zu veräussern.

Die Aktivlegitimation für die Klage auf Ausschluss obliegt jedem einzelnen Stockwerkeigentümer, nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft selber (Zürcher Kommentar Wermelinger, N 214 zu Art. 712a ZGB). Natürlich macht es aber Sinn, dass möglichst viele Eigentümer gemeinsam die Klage erheben. Damit wird dem Gericht bereits durch die Parteizusammensetzung aufgezeigt, dass möglichst eine grosse Mehrheit der Stockwerkeigentümer hinter der Klage steht und den Verbleib des Auszuschliessenden einheitlich als unzumutbar betrachtet.

Nicht aktivlegitimiert ist aber der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts zufolge ein Stockwerkeigentümer, der sich seinerseits illoyal oder nicht korrekt verhalten hat (BGE 137 III 534). Da zu erwarten ist, dass sich der Auszuschliessende als Reaktion auf die Klage die klagenden Stockwerkeigentümer ebenfalls angreifen und Verfehlungen bezichtigen wird, ist besonderen Wert auf einen korrekten Ablauf und eine möglichst breite Abstützung der Klage zu legen.

4. Die Tücken des Verfahrens

Die Schwierigkeit bei solchen Verfahren betreffend den Ausschluss von Stockwerk-eigentümern liegt zum einen darin, dass die Beweisführung in der Regel aufwändig und geprägt von persönlichen Animositäten ist. Deshalb können die Pflichtverletzungen oft nicht durch Urkunden bewiesen werden, sodass regelmässig eine Vielzahl von Zeugen befragt werden muss, welche wiederum meist persönlich involviert sind. Zum anderen obliegt dem Gericht in solchen Verfahren ein grosses Ermessen in Bezug auf die Frage, ob der Verbleib des Auszuschliessenden für die übrigen Stockwerkeigentümer tatsächlich unzumutbar ist oder nicht. Damit besteht auch immer ein erhebliches Prozess- und folgedessen ein ebensolches Kostenrisiko.

5. Folgen des Urteils

Unterliegt der Auszuschliessende, wird der Ausschluss nicht direkt durch den Richter vollzogen. Vielmehr wird der Auszuschliessende verpflichtet, seinen Stockwerk-eigentumsanteil innert einer bestimmten Frist zu veräussern. Dabei erachtet das Bundesgericht eine Frist von einem Monat bis zu sechs Monaten als angemessen (BGE 94 II 17; Urteil des Bundesgerichts 5A_577/2008 vom 23. Oktober 2008). Hält der Auszuschliessende die Frist nicht ein, verfügt der Richter auf Antrag der klagenden Stockwerkeigentümer eine öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken (Art. 649b Abs. 3).

 

Ruf/25. August 2017

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